KommentarNetzbetreiber als Sparfüchse

Netzbetreiber als Sparfüchse

Ohne mobiler Kommunikation ist das Leben und Wirtschaften kaum mehr denkbar. Um sie flächendeckend sicherzustellen, sind Funkanlagenstandorte in unterschiedlichen Ausprägungen erforderlich. Diese Anlagen bestehen meist aus Antennen in Kirchtürmen, auf Häusern, aber auch auf eigenen Funktürmen (Funkmasten). Die Ausrollung des neuesten 5G-Handystandards kostet die Mobilfunkunternehmen viel Geld. Daher versuchen diese, bei den Standortmietverträgen Geld zu sparen.

Solch ein „Adaptionsangebot“ hat auch Landwirt A. aus einer kleinen Landgemeinde erhalten. Telefonisch stellte ihm eine Vertreterin der Infrastrukturgesellschaft eines Mobiltelefonunternehmens die Fortführung des laufenden Mietvertrages für weitere 20 Jahre in Aussicht. Allerdings nur, wenn er einer Mietreduktion um 50 % zustimmt.

Der Bauer zeigte sich gar nicht erfreut und widersprach dem Ansinnen. Daraufhin stockte die Telekom-Frau ihr Erstangebot um 1.000 Euro auf. Damit macht die Mietpreisreduktion effektiv „nur“ knapp zehn Prozent aus. Landwirt A. hat trotzdem das Team vom LANDWIRT Bauernanwalt kontaktiert. Vor allem will er wissen, ob eine Preisreduktion gerechtfertigt wäre.

Wirtschaftlichkeit nötig

Wir haben den Telekombetreiber daraufhin kontaktiert und bekamen folgende Antwort: „Die angesprochenen Mietpreisanpassungen betreffen nur einen Bruchteil unserer Mietverträge, nämlich jene, die überdurchschnittlich teurer sind als alle anderen. Daher suchen wir in diesen Fällen Kontakt zu den Vermietern, um eine partnerschaftliche Lösung zu finden.“

Ob der bisherige Vertrag des Landwirtes tatsächlich überdurchschnittlich teuer war, können wir nicht beurteilen, da der Mobilfunkbetreiber „aus Wettbewerbsgründen keine Auskunft“ zu Mietentgelten, Exklusivrechten, Neustandorten sowie zur Zahl der aktuell in Nachverhandlung stehenden Verträge gab. Vielmehr sei er der Wirtschaftlichkeit verpflichtet und müsse sich der gesellschaftlichen Verantwortung stellen, die erforderliche Netzinfrastruktur ausbauen und in Folge erhalten, so der Telekomriese zur Bauernanwalt-Redaktion. Als weiterer Grund wird der intensive Verdrängungswettbewerb mit günstigen Mobiltelefontarifen, der eine Umsatzsteigerung nicht möglich mache, ins Treffen geführt. Außerdem kosten die Frequenzauktionen mehrstellige Millionenbeträge und man habe hohe Netzausbauverpflichtungen in unrentablen ländlichen Gebieten.

Faire Standortmiete?

Doch was ist ein faires Entgelt für die Vermietung von Mobilfunkanlagenflächen? In Deutschland gilt bei Funktürmen eine Jahresmiete von 3.000 Euro als Richtwert. Mobilfunkanlagen im städtischen Bereich auf großen Wohnanlagen können auch 15.000 Euro oder mehr im Jahr einbringen. Mietpreisrelevant ist neben dem Standort auch, ob ein Mastbetreiber andere Mobiltelefonunternehmen als Untermieter aufnimmt.

Kleingedrucktes anpassen

Ein Standortmietangebot – egal ob es sich um einen Neuvertrag oder um eine Vertragsverlängerung handelt – ist besser, nicht gleich zu akzeptieren, sondern sollte nachverhandelt werden. Dies erst recht bei überfallsartigen „Änderungsangeboten“.

Ohnedies sollten die Landwirte nicht ausschließlich auf den Mietpreis schauen. Denn es gibt viele Details – sprich das Kleingedruckte in den Verträgen –, auf die man ganz genau achten, diese hinterfragen und sie allenfalls ändern sollte (siehe Infokasten).

So ist in den Verträgen oft auch ein langer Kündigungsverzicht für die Standortvermieter vorgesehen. Die Mobilfunker begründen dies mit dem nötigen Bestandsschutz wegen ihrer hohen Investitionskosten. Bei Neuverträgen ist das sicher so, aber auch bei Folgeverträgen? Denn zwischenzeitlich hat sich die Anlage längstens amortisiert.

Rat einholen

Nicht zu unterschätzen sind steuerrechtliche Konsequenzen, denn eine Standortvermietung ist keine normale landwirtschaftliche Tätigkeit. Somit kann ein Landwirt rasch in eine Steuerpflicht (umsatzsteuer- wie auch einkommensteuermäßig) gelangen. Ebenfalls ist eine allfällige Sozialversicherungspflichtigkeit zu beachten.

Daher sollten sich Standortvermieter entsprechend beraten lassen – in Deutschland vom Bauernverband, in Österreich von der Landwirtschaftskammer. Diese Organisationen haben auch Musterverträge der einzelnen Netzbetreiber zur Hand.

 

Tipps für Funkanlagenstandort-Mietverträge

Mobilfunkturm

Auf folgende Punkte sollten die Landwirte als Vermieter von Grundflächen für Mobilfunkanlagen (In-House-Anlage, Dachmast, Funkturm/Funkmast) genau achten:

Lage

  • Lage des Grundstücks, auf dem die/der Mobilfunkanlage/Funkmast errichtet werden soll, genau beschreiben.
  • Genauen Standort des Mastes bzw. der Senderanlage festlegen und die genaue Größe der Mietfläche fixieren.
  • Zufahrt genau regeln (Dienstbarkeit).
  • Kosten der (Zuleitung für die) Energieversorgung für die Anlage fixieren. Der Betreiber soll die Stromkosten direkt an den Stromlieferanten zahlen.
  • Der Vermieter sollte keine Gewähr für Beschaffenheit und Eignung des Grundstücks übernehmen.
  • Auch sollte ein Grundbesitzer keinesfalls allfällig nötige behördliche Genehmigungen (Anm.: Diese sind von Bundesland zu Bundesland verschieden) versprechen. Diese muss der potenzielle Mieter als Bauherr selbst einholen.

Laufzeit/Vertragsdauer

  • Genaue Festlegung der Mietdauer: Der Vertrag wird meist auf 10 bis 20 Jahre abgeschlossen. Manchmal werden auch unbefristete Verträge angeboten.
  • Auf Wertsicherung der Miete (Indexbindung) bestehen.
  • Die Laufzeit sollte ab Vertragsunterzeichnung und nicht erst ab Baubeginn oder nach Anlagenerrichtung beginnen.
  • Die fixierte Laufzeit sollte keinesfalls automatisch und/oder einseitig vom Mieter verlängert werden können.
    Nach Mietablauf sollte über eine Verlängerung frei verhandelt werden.

Mietkosten/Entgelt

  • Exklusivstandorte sind teurer. Auch wird in bebauten Gebieten mehr bezahlt als für Standorte am freien Land.
  • Eine (künftige) Mieterhöhung bei Mast- oder Anlagennutzung von anderen Mobilfunkanbietern vorsehen und fixieren. Richtwert: etwa +50% oder allenfalls eine Pauschale.

Erhaltungspflichten

  • Der Mieter sollte die Grundfläche bei Funktürmen/Masten in verkehrssicherem Zustand erhalten.
  • Auf die vertragliche Verpflichtung des Mieters zum Anlagen- bzw. Mastabbau samt Rückbau der Grundfläche nicht vergessen.

Kündigung / Vertragsende

  • Wird eine Sonderkündigungsmöglichkeit für den Mieter – etwa, wenn die nötigen behördlichen Genehmigungen ausbleiben – vertraglich fixiert, sollte auch der Vermieter ein  Sonderkündigungsrecht bekommen. Vertraglich fixieren, dass der Vermieter in diesem Fall auch für die angelaufene Zwischenzeit entschädigt wird.
  • Als Sicherheit für den Rückbau bei Vertragsende eventuell eine Bankgarantie fordern und fixieren.
  • Bei Vertragsende die Löschung der Dienstbarkeit(en) im Grundbuch auf Kosten des Mieters verbindlich fest- schreiben.

Haftungsfragen

  • Der Mieter sollte für Schäden, die durch den Bau, die Errichtung und den Betrieb (inklusive Servicearbeiten) des Mastes bzw. der Anlage entstehen, verschuldensunabhängig haften. Zudem
    unbedingt vertraglich fixieren, dass der Mieter auch für allfällige Subunternehmer gegenüber dem Vermieter einzustehen hat.
  • Der Mieter sollte für den Standort und für die gesamte Laufzeit eine Betriebshaftpflichtversicherung mit ausreichender Deckungssumme nachweisen.

 

Infos und Links zum Thema

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